Der Aufteilungsplan ist die zeichnerische Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der späteren Eintragung von Wohnungs- oder Teileigentum. Entscheidend ist nicht nur ein sauberes Planbild: Grundstück, Gebäude, Einheiten, Nebenräume, Stellplätze und Außenflächen müssen vollständig, widerspruchsfrei und dauerhaft eindeutig zugeordnet werden können.
Der Plan zeigt Aufteilung, Lage und Größe von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
Alle Räume und Grundstücksteile derselben Einheit erhalten dieselbe Ordnungsnummer.
Bei bestehenden Gebäuden verlangt die AVA eine Baubestandszeichnung.
Stellplätze und Außenflächen müssen aus Grundstücks- oder Gebäudegrenzen bestimmbar sein.
Was ist ein Aufteilungsplan?
§ 7 Absatz 4 WEG beschreibt den Aufteilungsplan als Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und Grundstücks sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile hervorgehen. Die zuständige Behörde versieht die maßgebliche Ausfertigung mit Unterschrift und Siegel oder Stempel und ordnet sie der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu.
Der Plan ist damit mehr als ein gewöhnlicher Grundriss. Er muss die geplante rechtliche Aufteilung räumlich so abbilden, dass Notariat und Grundbuchamt die Einheiten später eindeutig bezeichnen können. Die rechtliche Begründung des Eigentums erfolgt jedoch nicht durch die Zeichnung allein, sondern durch die erforderlichen Erklärungen und Grundbucheintragungen.
Welche Anforderungen ergeben sich unmittelbar aus WEG und AVA?
| Anforderung | Inhalt | Grundlage |
|---|---|---|
| Aufteilung vollständig zeigen | Gebäude und Grundstück sowie Lage und Größe der Bereiche im Sonder- und Gemeinschaftseigentum müssen erkennbar sein. | § 7 Absatz 4 WEG |
| Einheitlich nummerieren | Alle Einzelräume und Grundstücksteile, die zu demselben Wohnungseigentum gehören, erhalten dieselbe Nummer. | § 7 Absatz 4 WEG |
| Bestandszeichnung verwenden | Bei bestehenden Gebäuden muss die eingereichte Bauzeichnung den Bestand darstellen. | § 3 Absatz 3 AVA |
| DIN-A3-Grenze einhalten | Bei schriftlicher Antragstellung darf die Bauzeichnung DIN A3 nicht überschreiten; elektronisch muss sie in DIN A3 druckbar sein. | § 3 Absatz 3 AVA |
| Außenbereiche bestimmen | Maße für Stellplätze und Grundstücksteile müssen Lage und Größe ausgehend von Grundstücks- oder Gebäudegrenzen bestimmbar machen. | § 6 AVA |
Welche Zeichnungen gehören typischerweise dazu?
Das WEG schreibt keine für jedes Objekt identische Blattliste vor. Der Plan muss aber die räumliche Aufteilung vollständig nachvollziehbar machen. NRW-Bauaufsichtsbehörden verlangen deshalb in der Praxis regelmäßig:
- Lage- oder Katasterdarstellung des betroffenen Grundstücks
- Grundrisse sämtlicher Geschosse einschließlich Keller und Dachraum
- Grundriss oder Darstellung von Garagen, Nebengebäuden und relevanten Außenanlagen
- mindestens einen aussagekräftigen Gebäudeschnitt
- erforderliche Gebäudeansichten
- Raumbezeichnungen, Öffnungen, Treppen und Erschließungswege
- Ordnungsnummern für sämtliche zugeordneten Räume und Flächen
- Maßketten und Bezugspunkte für Stellplätze und sondereigentumsfähige Außenflächen
Köln und Düsseldorf nennen als Regelmaßstab 1:100 sowie Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Vor der Bearbeitung ist trotzdem zu prüfen, ob die konkret zuständige Behörde besondere Formblätter, Zeichenvorgaben, Lagepläne oder eine abweichende Zahl von Ausfertigungen verlangt.
Planidentität und Revisionsstand
Alle Blätter sollten eindeutig demselben Vorgang zugeordnet werden können. Dazu gehören konsistente Angaben zu Objekt, Grundstück, Planinhalt, Blattnummer, Datum und Revisionsstand. Wird nach einer Vorprüfung nur ein einzelnes Blatt korrigiert, müssen mögliche Folgeänderungen in Grundrissen, Schnitten, Ansichten und Nummernübersichten mitgeführt werden.
Gemischte Planstände sind eine typische Fehlerquelle: Ein Grundriss zeigt bereits die neue Zuordnung, während Schnitt, Ansicht oder Inhaltsübersicht noch den vorherigen Stand enthalten. Einreichungsfähig ist nur ein vollständig synchronisierter Plansatz.
1:100 ist eine verbreitete Behördenanforderung, aber nicht der Wortlaut des § 7 WEG
Der Maßstab muss eine eindeutige, lesbare und in DIN A3 handhabbare Darstellung ermöglichen. Pauschale Aussagen, jeder Aufteilungsplan müsse bundesrechtlich zwingend 1:100 sein, greifen zu kurz. Maßgeblich sind der gesetzliche Darstellungszweck und die aktuellen Vorgaben der zuständigen Behörde.
Einheiten und Räume richtig nummerieren
Die Nummerierung bildet die Klammer zwischen Zeichnung und späterer rechtlicher Beschreibung. Alle Räume, die zu derselben Einheit gehören sollen, werden mit derselben Ordnungsnummer gekennzeichnet. Das betrifft beispielsweise die Wohnräume einer Wohnung und einen räumlich getrennten Kellerraum, wenn beide derselben Einheit zugeordnet werden sollen.
Jede andere Einheit benötigt eine eigene, unverwechselbare Nummer. Werden in der Eintragungsbewilligung Nummern angegeben, sollen sie nach § 7 Absatz 4 WEG mit dem Aufteilungsplan übereinstimmen.
Darstellungspraxis
Viele Behörden erwarten arabische Ziffern im Kreis. Gemeinschaftseigentum bleibt in dieser Systematik regelmäßig ohne Ordnungsnummer. Farben können die Lesbarkeit unterstützen, dürfen aber eine eindeutige Nummerierung und klare Linienführung nicht ersetzen – insbesondere bei Schwarz-Weiß-Kopien.
Typisches Zuordnungsbeispiel
- Wohnung im 1. Obergeschoss: sämtliche Wohnräume mit Nummer 3
- zugehöriger Kellerraum: ebenfalls Nummer 3
- zugehöriger vermaßter Außenstellplatz: ebenfalls Nummer 3
- Treppenhaus und gemeinschaftlicher Flur: keine Zuordnung zu Nummer 3
Ob ein Bauteil oder eine Fläche rechtlich sondereigentumsfähig ist, entscheidet sich nicht allein durch das Eintragen einer Nummer. Näheres erklärt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im Aufteilungsplan.
Abgeschlossenheit zeichnerisch nachvollziehbar machen
Die Behörde muss erkennen können, dass jede Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienende Einheit baulich vollständig von fremden Einheiten getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang besitzt. Deshalb müssen insbesondere Wohnungstrennwände, Decken, Türen, Treppenräume und Zugänge eindeutig dargestellt sein.
Verbindungen zwischen zwei Einheiten, unklare Durchgangsräume oder ein Zugang, der nur durch ein anderes Sondereigentum möglich ist, stehen einer eindeutigen Abgeschlossenheit entgegen. Gemeinschaftlich notwendige Räume und Erschließungsflächen sollten erreichbar sein, ohne fremdes Sondereigentum durchqueren zu müssen.
Stellplätze und Außenflächen vermaßen
Nach der WEG-Reform können Stellplätze und außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile unter den gesetzlichen Voraussetzungen Sondereigentum sein. Anders als Wohnungen werden sie nicht durch Wände und Türen abgeschlossen. Ihre Bestimmtheit entsteht durch Maßangaben.
§ 6 AVA verlangt, dass Lage und Größe ausgehend von den Grenzen des Grundstücks oder eines Gebäudes bestimmt werden können. Eine nur farbig markierte Gartenfläche ohne belastbare Maße genügt diesem Zweck nicht.
- Flächengrenzen vollständig und widerspruchsfrei darstellen
- Längen und Breiten beziehungsweise geeignete Maßketten angeben
- Bezug zu dauerhaften Gebäude- oder Grundstücksgrenzen herstellen
- Ordnungsnummer der zugehörigen Einheit eindeutig eintragen
- Überlagerungen und nicht definierte Restflächen vermeiden
Mehrfachparkanlagen
Bei Doppelparkern oder anderen Mehrfachparkanlagen muss jeder Stellplatz eindeutig bezeichnet werden. Die AVA nennt als Beispiele Zusätze wie „oben“ und „unten“ oder eine Darstellung der Ebenen wie eigenständige Geschosse.
Besonderheiten bei Bestandsgebäuden
Bei bestehenden Gebäuden muss die Bauzeichnung nach § 3 Absatz 3 AVA eine Baubestandszeichnung sein. Alte Genehmigungspläne können eine wertvolle Grundlage bilden, sind aber nicht automatisch ein aktueller Aufteilungsplan. Nachträglich versetzte Wände, geschlossene oder neu hergestellte Türen, ausgebaute Dachräume und geänderte Nutzungen müssen zunächst erkannt und fachlich eingeordnet werden.
Sind die Abweichungen gering und vollständig aufmessbar, können vorhandene digitale Pläne angepasst werden. Bei unvollständigen, verzerrten oder widersprüchlichen Grundlagen ist eine Neuzeichnung sinnvoll. Fehlen belastbare Maße oder sind größere Gebäudebereiche verändert worden, kann ein örtliches Aufmaß erforderlich sein.
Die häufigsten Fehler im Aufteilungsplan
| Fehler | Mögliche Folge | Bessere Lösung |
|---|---|---|
| Ein Geschoss oder Nebengebäude fehlt | Die Aufteilung des gesamten Objekts ist nicht nachvollziehbar. | Alle aufteilungsrelevanten Ebenen und Baukörper vollständig darstellen. |
| Nummern wechseln zwischen Grundriss, Schnitt und Lageplan | Widersprüchliche Zuordnung und Rückfragen. | Nummernsystem einmal festlegen und blattübergreifend kontrollieren. |
| Keller oder Abstellräume sind unnummeriert | Zusammengehörigkeit zur Einheit bleibt offen. | Zugeordnete Nebenräume mit derselben Nummer wie die Haupteinheit versehen. |
| Außenflächen sind nur eingefärbt | Lage und Größe sind rechtlich nicht hinreichend bestimmbar. | Vollständige Maßangaben mit belastbaren Bezugspunkten ergänzen. |
| Plan entspricht nicht dem tatsächlichen Bestand | Nachforderungen, Berichtigung oder spätere Widersprüche. | Bestand vor Antragstellung abgleichen und Abweichungen aufnehmen. |
| Gemeinschaftseigentum erhält eine Sondereigentumsnummer | Zeichnung behauptet eine rechtlich nicht mögliche Zuordnung. | Sondereigentumsfähigkeit vor der Nummerierung fachlich prüfen. |
| Katasterangaben sind veraltet oder unvollständig | Probleme bei Zuordnung und späterem Grundbuchverfahren. | Gemarkung, Flur und Flurstück anhand aktueller Unterlagen prüfen. |
Qualitätsprüfung vor der Einreichung
- VollständigkeitSind Grundstück, alle Geschosse, Schnitte, Ansichten, Nebengebäude, Stellplätze und relevanten Außenflächen enthalten?
- BestandsabgleichEntsprechen Wände, Türen, Treppen, Raumnutzungen und Gebäudekonturen dem maßgeblichen Bestand?
- AbgeschlossenheitSind Trennung und eigener Zugang jeder Einheit aus den Plänen eindeutig ablesbar?
- NummerierungIst jede Ordnungsnummer blattübergreifend eindeutig, vollständig und konsistent?
- MaßbestimmtheitSind Stellplätze und Außenflächen aus dauerhaften Grenzen nachvollziehbar bestimmbar?
- Formale VorgabenStimmen Format, Maßstab, Blattzahl, Ausfertigungen und Antragsformular mit den aktuellen Behördenhinweisen überein?
- Übergabe an NotariatSind planliche Nummern und die geplante rechtliche Beschreibung miteinander abgestimmt?
Häufige Fragen
Muss ein Aufteilungsplan von einem Architekten erstellt werden?
WEG und AVA bestimmen vor allem Inhalt und Eignung der Bauzeichnung, nicht pauschal eine bestimmte Urheberschaft für jeden Fall. In der Praxis erfordern Bestandsaufnahme, Maßstäblichkeit, rechtliche Zuordnung und Behördenabstimmung regelmäßig planungsfachliche Kenntnisse.
Reicht der Grundriss einer einzigen Wohnung?
In der Regel nein. Der Aufteilungsplan muss die Aufteilung des Gebäudes und Grundstücks insgesamt nachvollziehbar zeigen. Dafür sind typischerweise alle Geschosse sowie erforderliche Schnitte und Ansichten einzubeziehen.
Dürfen mehrere getrennte Räume dieselbe Nummer tragen?
Ja, wenn sie zu derselben Eigentumseinheit gehören sollen. Ein räumlich getrennter Keller kann beispielsweise dieselbe Ordnungsnummer wie die zugehörige Wohnung erhalten.
Reicht eine farbliche Kennzeichnung der Einheiten?
Nein. § 7 WEG verlangt eine Nummerierung der zusammengehörenden Einzelräume und Grundstücksteile. Farben sind lediglich eine zusätzliche Lesehilfe.
Was passiert bei späteren Umbauten?
Wenn sich die räumliche Abgrenzung oder Zuordnung ändert, können berichtigte Pläne, eine neue Bescheinigung und gegebenenfalls Änderungen der notariellen beziehungsweise grundbuchlichen Grundlagen erforderlich werden. Das ist anhand des konkreten Änderungsumfangs zu prüfen.
Wer erstellt und wer bestätigt den Aufteilungsplan?
Die Bauzeichnungen werden fachlich vorbereitet beziehungsweise überarbeitet. Die zuständige Behörde prüft den Antrag und versieht die maßgebliche Bauzeichnung im Rahmen der Bescheinigung mit ihrer Bestätigung. Der Planersteller kann diese behördliche Entscheidung nicht ersetzen.
Rechtsgrundlagen und amtliche Quellen
- § 3 WEG – Voraussetzungen für Sondereigentum
- § 7 WEG – Anforderungen an den Aufteilungsplan
- AVA – Antrag, Bauzeichnung, Abgeschlossenheit und Maßangaben
- Stadt Köln – Anforderungen an Bauzeichnungen
- Landeshauptstadt Düsseldorf – Aufteilungspläne und Unterlagen
Quellen zuletzt abgerufen: 22.08.2026. Objektbezogene und kommunale Anforderungen sind vor Einreichung gesondert zu prüfen.