Wer ein Gebäude in Wohnungs- oder Teileigentum aufteilen möchte, benötigt regelmäßig eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und den dazugehörigen, behördlich bestätigten Aufteilungsplan. Dieser Ratgeber erklärt, welche Voraussetzungen gelten, welche Unterlagen typischerweise erforderlich sind und an welchen Stellen sich die kommunalen Verfahren in Nordrhein-Westfalen unterscheiden.
Die nach Landesrecht zuständige Behörde bescheinigt die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 WEG.
Der Aufteilungsplan muss die Aufteilung sowie Lage und Größe der zugeordneten Bereiche nachvollziehbar zeigen.
Die Bescheinigung ersetzt weder eine Baugenehmigung noch die Prüfung des bau- und planungsrechtlichen Bestands.
Formulare, Einreichungswege und ergänzende Unterlagen sind bei der zuständigen Stadt oder dem Kreis zu prüfen.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung nach § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie bescheinigt auf Grundlage der vorgelegten Bauzeichnung, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 WEG vorliegen: Wohnungen oder sonstige Räume müssen in sich abgeschlossen sein; Stellplätze und außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile müssen durch Maßangaben bestimmt werden, wenn daran Sondereigentum begründet werden soll.
Der Bescheinigung wird eine von der Behörde bestätigte Bauzeichnung als Aufteilungsplan zugeordnet. Für die spätere Grundbucheintragung müssen die Nummern der Sondereigentumsrechte mit der planlichen Zuordnung übereinstimmen.
| Dokument | Aufgabe | Wer ist zuständig? |
|---|---|---|
| Aufteilungsplan | Zeigt die räumliche Aufteilung des Gebäudes und Grundstücks sowie die nummerierte Zuordnung der Einheiten. | Wird als Bauzeichnung vorbereitet und von der zuständigen Behörde mit der Bescheinigung bestätigt. |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | Bestätigt, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 WEG auf Grundlage des Plans vorliegen. | Nach Landesrecht zuständige Behörde, in NRW regelmäßig die örtlich zuständige Bauaufsicht. |
| Teilungserklärung oder Teilungsvertrag | Regelt die rechtliche Aufteilung, Miteigentumsanteile und gegebenenfalls weitere Vereinbarungen. | Eigentümer beziehungsweise Beteiligte unter Einbindung des Notariats. |
| Grundbucheintragung | Begründet die einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumsrechte im Grundbuch. | Grundbuchamt auf Grundlage der erforderlichen Erklärungen und Anlagen. |
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Baulich vollständige Trennung
Nach § 5 AVA sind Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume abgeschlossen, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sind – beispielsweise durch Wände und Decken. Entscheidend ist eine dauerhafte räumliche Abgrenzung.
Eigener abschließbarer Zugang
Die Einheit benötigt einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder von einem Vorraum. Der Zugang darf nicht durch ein anderes Sondereigentum führen. Ein Zugang über ein Nachbargrundstück reicht ohne dingliche Absicherung ebenfalls nicht aus.
Zusätzliche Räume außerhalb der Einheit
Abschließbare Nebenräume außerhalb des unmittelbaren Wohnungsabschlusses – etwa ein zugeordneter Kellerraum – können nach der AVA zu derselben Einheit gehören. Sie müssen im Aufteilungsplan eindeutig mit derselben Ordnungsnummer zugeordnet werden.
Stellplätze und Außenflächen
Stellplätze und außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile können unter den Voraussetzungen des WEG Sondereigentum sein. Ihre Lage und Größe müssen durch Maßangaben so bestimmt werden, dass sie ausgehend von Grundstücks- oder Gebäudegrenzen eindeutig nachvollzogen werden können.
Keine pauschale Küchen-, Bad- oder WC-Anforderung aus der aktuellen AVA
Die seit 2021 geltende AVA definiert die Abgeschlossenheit über bauliche Trennung und eigenen abschließbaren Zugang. Eine Küche, ein Bad oder ein WC werden dort nicht als eigenständige Voraussetzung der Abgeschlossenheit genannt. Daraus folgt jedoch keine Aussage darüber, ob eine konkrete Wohnnutzung bauordnungs- oder genehmigungsrechtlich zulässig ist.
Wer kann den Antrag stellen?
Nach § 3 AVA sind der Eigentümer, der Erbbauberechtigte und jede andere Person antragsberechtigt, die ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht – als Beispiel nennt die Verwaltungsvorschrift einen Erwerber. Wird der Antrag durch einen beauftragten Dienstleister eingereicht, kann die zuständige Behörde eine entsprechende Vollmacht verlangen.
Der Antrag kann nach der AVA schriftlich oder elektronisch gestellt werden. Ob und in welcher technischen Form eine elektronische Einreichung am konkreten Standort möglich ist, richtet sich nach den dort geltenden Vorgaben. Köln verlangt derzeit beispielsweise eine analoge Einreichung, während andere Kommunen eigene Formulare oder digitale Zugänge anbieten.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Bundesweit verbindlich verlangt die AVA eine Bauzeichnung. Bei einem schriftlichen Antrag ist sie grundsätzlich zweifach einzureichen und darf das Format DIN A3 nicht überschreiten. Bei bestehenden Gebäuden muss es sich um eine Baubestandszeichnung handeln. Bei elektronischer Antragstellung muss das Dokument im Format DIN A3 druckbar sein.
In der kommunalen Praxis werden regelmäßig folgende Bestandteile beziehungsweise ergänzende Angaben verlangt:
- Antrag mit Angaben zur antragstellenden Person und zum Grundstück
- aktuelle katastermäßige Bezeichnung mit Gemarkung, Flur und Flurstück
- Lage- oder Katasterplan, soweit von der zuständigen Behörde gefordert
- Grundrisse aller für die Aufteilung relevanten Geschosse
- erforderliche Schnitte und Ansichten
- eindeutige Nummerierung aller zu einer Einheit gehörenden Räume
- Maßangaben für Stellplätze und zuzuordnende Außenflächen
- gegebenenfalls Vollmacht und zusätzliche Ausfertigungen
Maßstab und Zahl der Ausfertigungen vorher prüfen
Viele NRW-Behörden nennen für Aufteilungspläne den Maßstab 1:100 und verlangen Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Das ist jedoch nicht in dieser Form für jede Kommune wortgleich vorgegeben. Auch zusätzliche Ausfertigungen können unterschiedlich gehandhabt werden. Maßgeblich sind deshalb die aktuellen Hinweise der zuständigen Behörde.
Wie läuft das Verfahren typischerweise ab?
- Bestand und Ziel der Aufteilung klärenFestlegen, welche Wohnungen, Gewerberäume, Nebenräume, Stellplätze oder Außenflächen zu welchen Einheiten gehören sollen.
- Vorhandene Unterlagen prüfenGenehmigungs- und Bestandspläne auf Vollständigkeit, Lesbarkeit und Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Zustand prüfen.
- Aufteilungspläne erstellenGrundrisse, Schnitte und Ansichten aufbereiten, Einheiten einheitlich nummerieren und erforderliche Maßangaben ergänzen.
- Antragsunterlagen zusammenstellenKommunales Formular oder formlosen Antrag, Planunterlagen, Grundstücksangaben und gegebenenfalls Vollmacht vollständig vorbereiten.
- Antrag bei der zuständigen Behörde einreichenDie Behörde prüft die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit und kann bei Unklarheiten Ergänzungen oder Planänderungen anfordern.
- Bescheinigung und bestätigte Pläne weiterverwendenNach Erteilung werden die Unterlagen regelmäßig für die notarielle Gestaltung und das anschließende Grundbuchverfahren benötigt.
Ersetzt die Bescheinigung eine Baugenehmigung?
Nein. § 4 Absatz 2 AVA bestimmt ausdrücklich, dass die Bescheinigung ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften zu erteilen ist. Mehrere NRW-Kommunen weisen deshalb darauf hin, dass aus einer Abgeschlossenheitsbescheinigung weder eine Baugenehmigung noch die bau- oder planungsrechtliche Zulässigkeit des Bestands abgeleitet werden kann.
Das ist besonders relevant, wenn tatsächlicher Bestand, frühere Genehmigungspläne und gewünschte Aufteilung voneinander abweichen. Eine planlich darstellbare und räumlich abgeschlossene Einheit kann trotzdem baurechtlichen Klärungsbedarf auslösen – etwa wegen ungenehmigter Grundrissänderungen oder einer nicht genehmigten Nutzung.
Planerische Empfehlung
Vor Antragstellung sollten Bestandspläne, tatsächlicher Zustand und bekannte Genehmigungslage gemeinsam betrachtet werden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein geeignetes Instrument, um ungeklärte baurechtliche Abweichungen nachträglich zu legitimieren.
Was tun, wenn Bestandspläne fehlen oder veraltet sind?
Bei älteren Gebäuden liegen häufig nur unvollständige, schlecht lesbare oder nicht mehr aktuelle Zeichnungen vor. Zunächst kann geprüft werden, ob in einer Bauakte noch genehmigte Unterlagen vorhanden sind. Ein Anspruch darauf, dass vollständige Archivpläne existieren oder zur Verfügung gestellt werden können, besteht nicht in jedem Fall.
Reichen die vorhandenen Grundlagen nicht aus oder weicht der Bestand erkennbar ab, kann ein örtliches Aufmaß erforderlich werden. Auf dieser Grundlage werden aktuelle Bestandszeichnungen und daraus die Aufteilungspläne erstellt. Fotos oder einfache Handskizzen ersetzen die erforderliche Bauzeichnung nicht.
Vertiefende Hinweise enthält unser Beitrag Aufteilungsplan: Anforderungen und typische Fehler.
Kosten und Bearbeitungsdauer realistisch einordnen
Zu unterscheiden sind das Honorar für Planerstellung und Verfahrensbegleitung sowie die Verwaltungsgebühren der Behörde. Die Verwaltungsgebühren richten sich in Nordrhein-Westfalen nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung und insbesondere nach Antragsgegenstand, Zahl der Sondereigentumsanteile, Stellplätzen und gewünschten Ausfertigungen.
Eine landesweit einheitliche Bearbeitungsdauer gibt es nicht. Sie hängt unter anderem von Auslastung der Behörde, Vollständigkeit und Widerspruchsfreiheit der Unterlagen sowie möglichen Rückfragen ab. Kommunal veröffentlichte Zeitangaben sind daher nur örtliche Orientierungswerte und keine Garantie.
Typische Ursachen für Rückfragen
- unvollständige Geschosse, Schnitte oder Ansichten
- abweichende Ordnungsnummern in unterschiedlichen Plänen
- Räume, die keiner Einheit nachvollziehbar zugeordnet sind
- fehlende oder nicht nachvollziehbare Maße bei Stellplätzen und Außenflächen
- Katasterangaben, die nicht mit den maßgeblichen Grundstücksdaten übereinstimmen
- Bestandszeichnungen, die erkennbare Umbauten nicht darstellen
- Verwechslung von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechten
- Übernahme kommunaler Anforderungen einer anderen Stadt ohne Prüfung der örtlichen Vorgaben
Häufige Fragen
Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung dasselbe wie die Teilungserklärung?
Nein. Die Behörde bescheinigt die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit. Die Teilungserklärung beziehungsweise der Teilungsvertrag regelt die rechtliche Aufteilung und bildet zusammen mit den erforderlichen Anlagen die Grundlage für das Grundbuchverfahren.
Muss jede Einheit einen eigenen Hauseingang haben?
Nein. Ein eigener abschließbarer Zugang von einem gemeinschaftlichen Treppenhaus oder Vorraum kann ausreichen. Der Zugang darf jedoch nicht durch ein anderes Sondereigentum führen.
Können Keller oder Abstellräume zu einer Wohnung gehören?
Ja. Zusätzliche abschließbare Räume außerhalb des unmittelbaren Wohnungsabschlusses können derselben Einheit zugeordnet werden. Die einheitliche Nummerierung im Aufteilungsplan muss die Zusammengehörigkeit eindeutig zeigen.
Wer entscheidet über die Erteilung?
Die zuständige Behörde prüft den Antrag und erteilt die Bescheinigung. Planer oder Dienstleister können die Bauzeichnungen und Antragsunterlagen erstellen und das Verfahren begleiten, aber die behördliche Entscheidung nicht vorwegnehmen.
Werden mit der Bescheinigung auch ungenehmigte Umbauten legal?
Nein. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ersetzt keine bauordnungsrechtliche Genehmigung und trifft keine Aussage über die baurechtliche Zulässigkeit des Bestands.
Welche Behörde ist in NRW zuständig?
Zuständig ist die nach Landesrecht bestimmte Stelle am Ort des Grundstücks – in Nordrhein-Westfalen regelmäßig die örtlich zuständige Bauaufsicht. Die konkrete Dienststelle und der zulässige Einreichungsweg sind bei Stadt oder Kreis aktuell zu prüfen.
Müssen die Bauzeichnungen von einem Architekten stammen?
WEG und AVA verlangen eine geeignete Bauzeichnung, enthalten aber keine pauschale Vorgabe, dass sie in jedem Fall von einem Architekten stammen muss. Maßstäblichkeit, Vollständigkeit, technische Richtigkeit und kommunale Vorgaben erfordern dennoch entsprechende Planungskenntnisse.
Wie lange dauert das Verfahren?
Eine verlässliche NRW-weite Bearbeitungszeit gibt es nicht. Entscheidend sind unter anderem Auslastung der Behörde, Vollständigkeit der Unterlagen und mögliche Nachforderungen. Kommunale Angaben sind örtliche Orientierungswerte, keine Garantie.
Welche Kosten entstehen?
Zu trennen sind Planungshonorar und behördliche Verwaltungsgebühren. Deren Höhe hängt vom konkreten Leistungsumfang, der Zahl der Sondereigentumsanteile und weiteren Verfahrensmerkmalen ab; pauschale Gesamtbeträge wären deshalb nicht belastbar.
Rechtsgrundlagen und amtliche Quellen
- § 3 WEG – Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
- § 7 WEG – Grundbuchvorschriften und Aufteilungsplan
- Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG (AVA)
- Stadt Köln – Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Landeshauptstadt Düsseldorf – Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem WEG
Quellen zuletzt abgerufen: 22.08.2026. Kommunale Formulare und Verfahrenshinweise können sich ändern und sollten vor Einreichung aktuell geprüft werden.